Drivelines Studios: семь этажей из 140 контейнеров в центре Йоханнесбурга

В 2017 году на треугольном участке в квартале Мабоненг, где раньше стояла автомастерская, открылся семиэтажный жилой дом из 140 морских контейнеров. Их не перекрашивали: коробки подбирали по цвету, и синий с зелёным корпуса стали вывеской всего района. Внутри — 104 студии, двор с бассейном и открытые галереи вместо коридоров. На момент открытия это был самый крупный жилой контейнерный дом в ЮАР, а его история — заодно история о том, как частный девелопер пытался оживить центр миллионного города и что из этого вышло.

Паспорт проекта

• Где: ЮАР, Йоханнесбург, квартал Мабоненг на восточной окраине делового центра, 213 Albertina Sisulu Road
• Когда: проект запущен в 2014 году, проектирование — 2014–2016, стройка — 2016–2017, открытие — сентябрь 2017 года
• Кто: заказчик — девелопер Propertuity (основатель Джонатан Либманн); архитектор — нью-йоркское бюро LOT-EK (Ада Толла и Джузеппе Линьяно, руководитель проекта Сара Валенте); местный архитектор — Анита дю Плесси; конструкции — Asakheni и Silman; инженерные сети — VBK Engineering Systems и Abbink Consulting; пожарная безопасность — Drofnets Engineering; генподрядчик — Tri-Star
• Из чего: 140 списанных 40-футовых морских контейнеров, привезённых с сухого порта City Deep
• Размер: около 6 970 м² (75 000 кв. футов) на участке около 1 000 м²; 7 этажей; 104 студии от 30 до 60 м², магазины на первом этаже, двор с бассейном
• Сколько стоило: бюджет — 3,3 млн € (по данным заявки на премию IUPA 2019); аренда при открытии в 2017 году — от 4 900 рандов в месяц; на аукционе в апреле 2019 года за здание предложили 9 млн рандов при оценке свыше 19 млн
• Сейчас: работает как студенческая резиденция оператора Urban Circle; девелопер Propertuity ликвидирован в 2019 году

Зачем его построили

Чтобы понять Drivelines, нужно понять Мабоненг. К концу 2000-х восточная часть делового центра Йоханнесбурга была промзоной в упадке: пустые склады, мастерские, фабрики. После конца апартеида крупный бизнес постепенно переехал в северные пригороды, а центр получил репутацию опасного места. В 2007 году молодой предприниматель Джонатан Либманн основал компанию Propertuity, а с 2009 года начал скупать здания в этих кварталах. Идея была в том, чтобы создать пешеходный район с галереями, кафе, рынком выходного дня и недорогим жильём для молодых горожан. Название взяли из языка сесото: «Мабоненг» значит «место света».

К середине 2010-х у Propertuity было около двадцати зданий. Среди них — Arts on Main с рынком Market on Main, лофты и студии художников. В конце 2016 года 34,1 % компании купила инвестиционная группа RMB Holdings, позже доля выросла до 49 %. Под это финансирование Мабоненг должен был вырасти в полноценный жилой район.

Drivelines задумали как «ворота» квартала. Участок у главной улицы был треугольным, на нём стояла одноэтажная автомастерская Drivelines — её имя дом и унаследовал. Задача была жёсткой: построить много небольшого жилья по доступной цене, быстро и так, чтобы здание само работало как реклама обновлённого района. Либманн позвал LOT-EK. Бюро Ады Толлы и Джузеппе Линьяно с начала 1990-х работает почти только с контейнерами и промышленными объектами. Контейнерами оно проверило разные задачи: передвижной магазин PUMA City, дом Carroll House в Бруклине, выставочные павильоны.

Как вспоминал Линьяно, главным исходным условием проекта был не материал, а странная треугольная форма участка. Толла же говорила, что им хотелось «обмануть» узость контейнера и сделать жильё шире, чем позволяет стандартная коробка шириной 2,4 метра.

Как строили

Форма. Архитекторы поставили вдоль двух сторон треугольника два прямых корпуса и соединили их шарниром в узком восточном углу участка. Получилась буква V, а между её сторонами — треугольный двор. Наружные фасады ровные и идут точно по границе участка, как стена квартала. Внутренние, дворовые, наоборот, изрезаны: лестницы, лифт, мостики между корпусами, широкие крытые галереи. Галереи заменили коридоры и стали личными уличными пространствами квартир: у каждой студии есть свой кусок открытой галереи с видом во двор.

Контейнеры. Все 140 коробок — 40-футовые, списанные с морских линий. Их брали на City Deep — это крупнейший сухой порт ЮАР, контейнерный терминал в глубине материка. От терминала до стройки около полутора километров, так что логистика свелась к короткому перегону грузовиками. Контейнеры подбирали по цвету и решили не красить. Итоговые цвета задал не архитектор, а склад: решило то, каких коробок в нужном количестве было в наличии. Один корпус получился синим, другой зелёным. Потёртости, следы маркировки и разные оттенки остались на фасаде как следы прошлой жизни. Толла сравнивала работу бюро с археологией: мол, они не прячут историю контейнеров, а дают им говорить.

Резка на месте. Самое необычное решение — где резать. Обычно контейнер доводят до готового модуля на заводе и везут на площадку уже с окнами, утеплением и отделкой. В ЮАР на тот момент не было подрядчиков, способных переоборудовать 140 контейнеров под жильё на своих площадях, а организация отдельного цеха означала бы две площадки и двойную работу. Поэтому LOT-EK пошли от обратного. Контейнеры свозили на временную площадку рядом со стройкой, ставили в проектное положение целиком, стопкой до седьмого этажа, и только потом резали и объединяли в квартиры. По словам архитекторов, для южноафриканского рынка такой способ был первым.

Окна. Фасадный рисунок родился из одного реза. На длинной стороне каждого контейнера вырезали большой треугольник — от угла до середины стены. При повторении и зеркальном отражении на фасаде складываются ромбы и буквы X. Архитекторы объясняли, что диагональ подсказала сама конструкция контейнера: так рез проходит просто и экономно, не нарушая работу рамы. Окна открываются, а проёмы есть на обоих фасадах каждой студии, поэтому квартиры проветриваются насквозь. В климате Йоханнесбурга — высокогорье, мягкая зима, нежаркое лето — это позволило обойтись без кондиционеров.

Обрезки. Сталь, которую вырезали под окна, не ушла в лом. Часть листов пошла на усиление конструкций там, где контейнеры ослабли после резки. Из оставшихся треугольников сделали скульптуры для двора. Экономия материала и меньший углеродный след стали одним из главных аргументов проекта на архитектурных премиях.

Квартиры. Шесть этажей над землёй — это 104 студии площадью от 30 до 60 м² по данным бюро (в разных публикациях диапазон указан как 28–56 или 40–60 м²). Внутренняя площадь одного 40-футового контейнера около 28 м², так что, судя по метражу, маленькая студия занимает примерно один контейнер, а большая — полтора-два, соединённых через прорезанные длинные стенки. Санузлы собраны в центральном ядре, а вокруг — открытое пространство: кухня, гостиная, спальное место. На первом этаже вдоль Albertina Sisulu Road устроены магазины, за ними — ещё жильё. Магазины открываются в крытый портик с лавками, который связывает дом с улицей и одновременно отделяет от неё двор.

Двор. Треугольный двор с бассейном, солнечной террасой и озеленением — главное общее место дома. Лестницы и лифт стоят в месте стыка корпусов, и там же, по замыслу, соседи чаще всего сталкиваются друг с другом. Жители быстро завели общий чат дома, а одна из жительниц в интервью журналу PIN-UP говорила, что Мабоненг хорош прежде всего людьми.

Главная трудность. По рассказу архитекторов Architectural Record, тяжелее всего было согласовать проект с пожарными. Для Йоханнесбурга многоквартирный дом из стальных коробок, где в каждой квартире готовят еду, был в новинку. Команде пришлось доказывать, что альтернативное решение не хуже нормативного. Для этого в проект позвали отдельного инженера по пожарной безопасности. Конструкторы из Asakheni называют дом первым в Африке контейнерным зданием такой высоты.

Сколько стоило

Бюджет проекта, указанный в материалах международной премии IUPA 2019 от журнала Bauwelt, — 3,3 млн €. Если разделить эту сумму на площадь 6 970 м², выйдет около 475 € за квадратный метр, а на одну студию — около 32 тысяч евро. Это наш расчёт, а не цифра девелопера, и в него не входят земля и финансирование.

Аренда при открытии, по данным южноафриканских BusinessTech и Jacaranda FM, начиналась от 4 900 рандов в месяц. Сам Либманн в разговоре с Architectural Record говорил, что средняя арендная ставка составила около 330 долларов в месяц, и ожидал её снижения примерно до 230 долларов по мере того, как дом выйдет на рынок массового жилья. Для центра Йоханнесбурга это была цена ниже средней. Именно поэтому дом быстро заселился.

Самая жёсткая цифра — рыночная. В апреле 2019 года Drivelines ушёл с молотка вместе с остальными зданиями Propertuity. Аукционист Park Village Auctions за полтора часа продал 18 объектов на 109,5 млн рандов. За Drivelines предложили 9 млн рандов при оценке больше 19 млн. Ставки были предварительными: ликвидаторы могли отклонить слишком низкие предложения. Итоговая цена сделки в открытых источниках нам не встретилась. Показательно, что аукционист назвал Drivelines самым успешным объектом из всех: почти все квартиры были сданы, пусть и по ставкам ниже рынка.

Что с ним сейчас

Дом пережил своего девелопера. Propertuity начал трещать в 2018 году. В мае Либманн ушёл из компании, вместе с ним — около 50 сотрудников. В октябре акционеры запустили ликвидацию, а в апреле 2019-го здания Мабоненга распродали на аукционе. RMB Holdings, по данным Moneyweb, списала на этой истории около 300 млн рандов. Среди причин компания назвала слабые продажи недвижимости, слишком оптимистичный выбор объектов и нехватку управленческих ресурсов. По данным BusinessTech, одна из дочерних компаний группы теряла до миллиона рандов в месяц.

У Мабоненга была и другая, социальная сторона. Квартал ругали за джентрификацию: пока на его улицах открывались кофейни и галереи, соседний Джеппстаун оставался бедным, а часть прежних жителей вытеснили растущие цены. Пресса отмечала, что преступность внутри квартала при Propertuity снизилась, но за его границы эффект почти не вышел. Попытки оживить центр Йоханнесбурга, как писала BBC в 2025 году, так и не остановили рост преступности и разрушение городской инфраструктуры.

Сам Drivelines при этом не опустел. Сейчас по его адресу работает студенческая резиденция оператора Urban Circle, аккредитованная Витватерсрандским университетом и государственной программой студенческой помощи NSFAS. До кампуса — около пяти минут на транспорте. На сайте оператора в сентябре 2026 года указаны цены 7 550 рандов в месяц за отдельную студию, 5 950 — за одноместную комнату и 5 650 — за место в двухместной. Бассейн, спортзал, кинозал, учебные комнаты и круглосуточная охрана с биометрическим доступом входят в набор услуг. Выходит, дом, задуманный для молодых горожан, нашёл свою аудиторию — студентов, которым нужны недорогие маленькие квартиры рядом с университетом.

В архитектурном мире Drivelines остаётся одним из самых цитируемых контейнерных жилых домов. О нём писали Architectural Record, PIN-UP, Detail, Designboom, ArchDaily, а в 2019 году проект был среди номинантов международной премии International Urban Project Award, которую проводит немецкий журнал Bauwelt.

Что из этого взять себе

Первое — экономика малых квартир. Студия в 30–60 м² — это один-два контейнера, то есть ровно тот шаг, в котором модульная постройка работает без лишних швов. Такую же логику «номер = модуль» мы используем в отеле у дороги на 18 номеров за 28 900 000 ₽ и в проектах модульных посёлков: каждый модуль — законченная жилая ячейка, а общая площадь — это двор, галерея, терраса.

Второе — к чему Drivelines пришёл вынужденно. LOT-EK резали контейнеры прямо на стройке, потому что рядом не нашлось цеха. Это сработало, но стоило долгих согласований и работы на высоте. Мы идём обратным путём: основа — морской контейнер со стальной сварной рамой, проёмы усиливаем, а собираем всё в своём цехе в Зеленограде, и на участок приезжает уже готовый модуль. Как это устроено по шагам — на странице «Как мы строим».

Источники

• Drivelines by LOT-EK — Architectural Record
• Stacked Up: LOT-EK's New Container Housing in Inner-City Johannesburg — PIN-UP
• Drivelines Studios — LOT-EK
• Bauwelt Einblick: International Urban Project Award 2019 — Bauwelt
• Sold: Trendy Maboneng designer buildings — Moneyweb
• Propertuity in Maboneng: What went wrong? — Moneyweb

Drivelines показывает обе стороны контейнерного жилья сразу. Как архитектура он удался: быстрый, дешёвый по европейским меркам, узнаваемый, с настоящим двором вместо коридоров. Как бизнес он оказался заложником девелопера, который не выдержал собственных амбиций. Но дом стоит, в нём живут, и спустя девять лет его всё ещё приводят в пример, когда говорят о многоэтажном жилье из морских контейнеров.

По мотивам материала: Architectural Record · ЮАР