Keetwonen: как Амстердам поселил тысячу студентов в морских контейнерах

В 2005 году на окраине Амстердама за несколько месяцев выросли шесть пятиэтажных корпусов из контейнеров — тысяча отдельных квартир для студентов, каждая с кухней, душем и балконом. Жильё изготовили в Китае, привезли морем и поставили друг на друга, как груз на палубе. Городок задумывали на пять лет, простоял он четырнадцать, а потом его разобрали и развезли по другим городам страны. До сих пор это одна из самых больших контейнерных жилых застроек в мире.

Паспорт проекта

• Где: Нидерланды, Амстердам, улица H.J.E. Wenckebachweg в районе Амстердам-Ост, рядом с метро Spaklerweg и станцией Amsterdam Amstel. Сам комплекс назывался Wenckehof.
• Когда: идея — 2002 год, заявка в мэрию — 2003-й, первые 60 квартир сданы в сентябре 2005-го, последний корпус — в начале 2006-го (по данным Tempohousing — в мае 2006-го), торжественное открытие — 4 октября 2006 года. Жильцы съехали к концу октября 2019-го, площадку освободили в 2020-м.
• Кто: инициатор — фонд студенческого жилья Stichting Keetwonen (основатели Квинтен де Гоойер, Матейс Резинк и Клаас Ян Фейтсма), позже компания Tempohousing; город Амстердам сдал участок; владелец и арендодатель — жилищная корпорация De Key. В 2003 году расчёты делали вместе с амстердамским бюро Tekton Architekten.
• Из чего: 1 034 модуля на базе 40-футовых морских контейнеров: около 1 000 квартир плюс супермаркет, кафе, прачечная и офисы. Контейнеры покупали новыми у производителя и переоборудовали на заводе в Китае.
• Размер: шесть корпусов по пять этажей, квартира около 28–30 м² (полезных около 27 м²), общая площадь модулей — 31 020 м², участок — около 17–19 тыс. м² по разным данным.
• Сколько стоило: общий бюджет стройки не раскрывался. Известна аренда: в 2003–2004 годах обещали около 250–260 € в месяц без коммуналки, в 2015-м — около 400 € «всё включено».
• Сейчас: разобран. Все модули выкупил обратно поставщик; 250 из них с 2018 года сдают иностранным студентам в Гронингене, остальные, по словам Tempohousing, живут в небольших проектах по стране.

Зачем его построили

В начале 2000-х в Амстердаме было плохо с жильём для студентов. По данным самого фонда Keetwonen, в январе 2003 года очереди на комнату ждали больше 7 000 человек. Город искал постоянные решения, но они требовали лет. Квинтен де Гоойер, девелопер по профессии, позже рассказывал британской Guardian, что взяться за тему его заставили племянники, которые не могли найти и оплатить жильё в центре.

Логика была простой. В городе есть площадки, которые через несколько лет пойдут под офисы или жильё, а пока пустуют. Землю на такой срок можно взять дёшево. Если поставить на неё жильё, которое потом можно разобрать и перевезти, получится квартира по разумной цене без городских субсидий. Контейнер для этого подходил лучше всего: стальной каркас, который сам себя несёт и штабелируется, стандартные размеры и дешёвая морская доставка из любой точки мира.

В январе 2003 года фонд предложил мэрии две площадки: бывшую верфь NDSM на севере и участок у метро на промзоне Amstel. Верфь досталась другой организации, DUWO, и Keetwonen остался с Wenckebachweg.

14 ноября 2003 года мэрия выпустила пресс-релиз: город вместе с Keetwonen построит на Wenckebachweg больше 1 100 временных студенческих квартир и тем самым сразу увеличит предложение для студентов на 15 с лишним процентов. Заместитель мэра по градостроительству Дюко Стадиг назвал это хорошим стартом. Участок передавали в аренду на пять лет. Квартиры обещали площадью 22–30 м², с кухней, душем, туалетом и отоплением, по 250 € в месяц без коммуналки.

Дальше проект чуть не застрял. Управлять комплексом должна была корпорация Intermezzo, но в июне 2004 года она вышла из проекта. Фонд полгода искал нового партнёра, и им стала жилищная корпорация De Key, которая к тому же выкупила квартиры. Проект за это время похудел со «свыше 1 100» до 1 000 квартир, а корпуса выросли с четырёх этажей до пяти.

В те же годы в Амстердаме появились ещё два контейнерных студгородка: DUWO на верфи NDSM и около 700 контейнеров De Key в Houthavens. Второй часто путают с Keetwonen, но это отдельный проект: в 2015–2016 годах его перевезли на Riekerhaven (там получился Startblok для студентов и молодых беженцев) и на остров Зебюргерэйланд.

Как строили

Завод в Китае. Главной ставкой Keetwonen было изготовить квартиру целиком на заводе. Tempohousing (так фонд назвал свою производственную компанию) запустила в Китае отдельную линию, способную выпускать до 40 квартир в неделю. Контейнер под номером 1000 приехал из Гуанчжоу. В новостях фонда за июль 2005 года есть снимок цеха, где одновременно собирают 60 квартир.

Контейнеры брали новыми, прямо у производителя. Guardian в 2004 году это отметила: с точки зрения экологии логичнее было бы использовать старые, которых полно в портах.

Что внутри. В проспекте Tempohousing 2006 года описана конструкция. Внутри стального корпуса собрана вторая коробка — по принципу «коробка в коробке». Стены, потолок и пол нигде не касаются металла, между ними слой утеплителя и звукоизоляции. Стены и потолок — гипсокартон по экструдированному пенополистиролу с сопротивлением теплопередаче R = 1,3. Пол плавающий, с деревянным покрытием. В торцах контейнера — окна и двери от пола до потолка с обеих сторон, поэтому квартира светлая, несмотря на ширину 2,4 м. Высота внутри около 2,25 м.

Квартира типа «Профессор» — одна комната с кухней у входа и жилой зоной у балкона. Санузел поставили в середину, и студия почти разделилась на две зоны. Кухня со столешницей 2 м и плитой, свой бойлер, отдельный счётчик и отопление, трубы убраны в пол, автоматическая вентиляция, противопожарные шторы-блэкаут, оптоволоконный интернет. Балкон 1,5 × 1,5 м — уже самого контейнера, чтобы не затенять квартиры снизу. На первом этаже вместо балкона палисадник.

Доставка и таможня. Первую партию задержала китайская таможня: там долго не могли решить, что оформлять — грузовой контейнер или дом. В конце июля 2005 года первые квартиры шли морем из Гонконга в Роттердам, дальше их везли грузовиками.

Площадка. Летом 2005 года на Wenckebachweg забили сваи, залили фундаментные балки и провели под землёй все сети: канализацию, воду, электричество, газ, интернет. Модули ставили краном на фундаментные балки в пять ярусов, а соединяли специальными коннекторами. По данным Tempohousing, их система выдерживает семь ярусов без дополнительного каркаса. Лестничные клетки и галереи из оцинкованной стали пристроили снаружи: к каждой квартире ведёт отдельный вход с галереи. Сверху положили вторую кровлю для утепления и водостока.

Планировка. Шесть корпусов, от A до F, с квартирами под номерами от 1000 до 2998, поставлены так, что между ними получились закрытые дворы. Вход в каждый двор — через автоматические раздвижные двери, внутри велопарковка и скамейки, окна всех квартир выходят во двор. Между корпусами — сады первых этажей, деревья и фонари. Ещё из примерно 30 сорокафутовых контейнеров собрали супермаркет, кафе De Keet, прачечную, мастерскую по ремонту велосипедов и офис управляющего.

Сроки. 20 сентября 2005 года де Гоойер вручил ключи от первых 60 квартир (корпус F) Виму де Ваарду из De Key. Первый корпус на 215 квартир собрали за три месяца, каждый следующий — примерно за месяц, весь городок — примерно за девять месяцев. Tempohousing называет темп около 150 квартир в месяц. Проект получил премию Funda Award за лучшую реализованную инновацию.

Сколько стоило

Общую сумму инвестиций ни фонд, ни De Key не публиковали. Зато по архиву сайта Keetwonen можно проследить, как менялась аренда.

• Январь 2003. Фонд обещает около 190 € в месяц с учётом жилищной субсидии.
• Август–ноябрь 2003. В заявке и пресс-релизе мэрии — около 250 € в месяц без коммуналки.
• 2004. Расчёт на сайте: около 260 € чистой аренды плюс 55–60 € за обслуживание и отопление. Квартиры проходили по всем нормам, поэтому давали право на государственную жилищную субсидию — до 100 € в месяц. Итого 220–230 €, или около 7,5 € за м².
• 2015. По данным Tempohousing, около 400 € в месяц «всё включено».

Guardian в январе 2004 года пересказывала расчёт де Гоойера: студия дешевле 45 фунтов в неделю и окупаемость за пять лет без субсидий. Потом, по его словам, город «отключат от розетки», погрузят на грузовики и соберут на новом месте. Экономия шла от временной аренды земли и заводской сборки.

Модель собственности тоже была продумана заранее. Квартиры купила De Key, но с условием: в конце срока поставщик выкупает их обратно. Так и случилось в 2019 году — De Key отдала городок Tempohousing и вернула городу чистую площадку.

Что с ним сейчас

Первые пять лет превратились в четырнадцать. Сначала городок должен был закрыться в 2010 году. Чтобы продлить разрешение, во все квартиры поставили спринклеры, и срок сдвинули как минимум до 2015-го. Потом — до конца 2017-го, а в феврале 2017 года четыре из шести корпусов оставили до 2020-го.

Позже, когда студенты стали разъезжаться, в корпуса заселили до 120 молодых беженцев с видом на жительство, а старожилов позвали к ним наставниками.

Конец пришёл от соседа. Бывшую тюрьму Бейлмербайес через дорогу сносили под новый квартал Bajeskwartier. В конце 2017 года два корпуса, 250 квартир, разобрали, чтобы проложить дорогу для стройки. 31 октября 2019 года съехали последние жильцы. Через несколько недель у корпуса E уже сняли лестницу, кафе и супермаркет стояли пустыми (Folia, газета Амстердамского университета). Представитель De Key объяснял, что поставщик разбирает квартиры аккуратно: каждый кабель и каждую трубу отсоединяют так, чтобы детали можно было использовать снова. После вывоза из земли достают ещё сети и фундаментные балки.

Куда уехали модули:

• 250 квартир первой очереди — в Гронинген, на территорию бывшего сахарного завода Suikerunie. В августе 2018 года там сдали 249 студий для иностранных студентов (проект Sugar Homes). Первые 20 студий сдали за несколько минут, аренда была около 500 € в месяц «всё включено» с мебелью. В 2022 году, в разгар энергетического кризиса, владелец поднял платёж за энергию с 80 до 280 € в месяц. Аренда выросла до 760 €, студенты возмутились, история попала в университетскую газету UKrant.
• Остальные 750. В конце 2019 года Tempohousing собиралась осмотреть каждую квартиру и отремонтировать так, чтобы она прослужила ещё не меньше 20 лет. Обсуждали, например, 210 квартир для студентов Амстердамского университета внутри кольцевой дороги. Сейчас компания пишет, что все 1 000 модулей используются в небольших проектах в других городах. Точного списка адресов мы не нашли.

Участок на Wenckebachweg, по данным нидерландской Википедии, в 2026 году всё ещё пустует. Застройку там планировали начать не раньше 2023 года.

Что из этого взять себе

Keetwonen показал, что серийный модуль с заводской отделкой может 14 лет работать как нормальное жильё и потом переехать. Держалось всё на связке: временная земля, завод с выпуском квартир партиями, управляющая компания и договор обратного выкупа. Когда в 2004 году выпал оператор, проект встал на полгода.

Для вахтовых посёлков, общежитий персонала, баз отдыха и гостиниц у нас та же логика: одинаковые модули, вход с галереи, общая инфраструктура в отдельных блоках. Мы тоже берём за основу морской контейнер со стальной сварной рамой и усиливаем проёмы, а собираем в своём цехе в Зеленограде. Как это устроено — на странице модульного посёлка, пример с номерами в ряд — отель у дороги на 18 номеров за 28 900 000 ₽, а про сам процесс — в разделе «Как мы строим».

Источники

• Keetwonen — Tempohousing и история компании — Tempohousing
• Архив сайта фонда Keetwonen, 2003–2006: новости, частые вопросы, пресс-релиз мэрии — Wayback Machine
• Wenckehof — нидерландская Википедия
• Waarom de containers aan de Wenckebachweg nog steeds op hun plek staan — Folia, 26.12.2019
• Studentencontainers Wenckebachweg blijven staan tot 2020 — NUL20, 07.02.2017
• Wooncontainers vliegen de deur uit — UKrant, 15.08.2018

Тысяча квартир, девять месяцев монтажа, четырнадцать лет жизни и переезд в другие города — так выглядит история Keetwonen целиком. Для разговора о контейнерном жилье трудно найти пример убедительнее.

По мотивам материала: Tempohousing · Нидерланды