Mill Junction в Йоханнесбурге: общежитие в элеваторе с контейнерами на крыше

В центре Йоханнесбурга десятилетиями стояли пустые бетонные силосы старой мельницы. В 2014 году местный застройщик прорезал в них окна, залил перекрытия, а сверху поставил четыре яруса разноцветных морских контейнеров. Получилась 14-этажная башня-общежитие почти на 400 студентов. Проект обошёлся в 40 млн рандов и работает до сих пор.

Паспорт проекта

• Где: ЮАР, Йоханнесбург, район Ньютаун, Карр-стрит, 58
• Когда: идея — 2008 год; стройка — с начала 2013 года, около 12 месяцев; работы закончены в январе 2014-го, первые жильцы въехали в феврале 2014 года
• Кто: девелопер и владелец — Citiq, гендиректор Пол Лэпхем; основное финансирование — банк Rand Merchant Bank; сейчас общежитием управляет сеть CJ Students
• Из чего: десять бывших зерновых силосов в два ряда по пять и надстройка из четырёх ярусов морских контейнеров, ещё часть контейнеров прикреплена сбоку. Точное число контейнеров в источниках не называется
• Размер: 14 этажей, высота около 40 метров; по разным данным, от 370 до 400 мест, в 2026 году оператор указывает 371 место
• Сколько стоило: 40 млн рандов (2014), из них 10 млн — собственные деньги Citiq; аренда на старте — около 2 500 рандов в месяц
• Сейчас: работает как студенческое общежитие, идёт набор жильцов на 2027 год

Мельница, чума и кирпичи

Ньютаун — один из старейших районов Йоханнесбурга. Раньше это место называлось Брикфилдс, «кирпичные поля»: здесь добывали глину и жгли кирпич для растущего города золотоискателей. В 1904 году, по данным итальянского журнала Domus, квартал подожгли пожарные, чтобы остановить вспышку бубонной чумы, и отстроили заново.

Потом район стал промышленным. В 1913 году Джоффе Маркс основал здесь мельничную компанию Premier Milling, наследницу семейного дела 1890 года. На Карр-стрит выросли мельница, склады и бетонные элеваторы для зерна. Потом производство ушло из центра, и силосы остались пустыми. Сколько лет они простояли без дела, источники называют по-разному. Журнал Metropolis со слов девелопера пишет примерно о 50 годах. Студенческая газета университета Витватерсранда называет сами силосы 25-летними. Точной даты постройки в открытых источниках нет.

Пустой элеватор — неудобное наследство. Внутри нет полов, стены толстые и глухие, снести дорого. К началу 2010-х силосы использовали как гигантскую опору для рекламных щитов.

Зачем его построили

Citiq основали в 2005 году. К 2014-му компании принадлежало около 150 зданий в провинции Гаутенг, в которых жили примерно 6 000 арендаторов. Половина этих домов — обычное съёмное жильё, половина — студенческое.

Пол Лэпхем, гендиректор Citiq, объяснял логику так. Нехватки студенческого жилья как такового в городе нет, есть нехватка удобного жилья рядом с учёбой. Совсем рядом с Ньютауном — два крупнейших университета Йоханнесбурга: Университет Йоханнесбурга (UJ) и Витватерсранд (Wits), киношкола AFDA и несколько колледжей. По оценке Лэпхема, в окрестностях учатся около 80 тысяч студентов в университетах и примерно столько же в колледжах поменьше. Свободной земли в центре почти нет, а заброшенных промышленных зданий много.

У проекта была и социальная задача. Лэпхем приводил официальные данные: около половины студентов бросают учёбу, не доучившись. Одна из причин — неудобный быт и отсутствие поддержки. Идея была в том, чтобы собрать в одном доме всё, что нужно для учёбы, и за небольшие деньги.

Журнал Wired приписывал идею Артуру Блейку, которого называл руководителем Citiq. Блейк сравнивал работу с контейнерами с конструктором: блок можно приставить в любую сторону. И признавался, что хотел изменить отношение к стальной коробке. В ЮАР она прочно связана с жестяными лачугами трущоб.

Как строили

Концепцию начали готовить в 2008 году, на пике мирового кризиса. Лэпхем вспоминал, что банки тогда неохотно давали деньги, а некоторые отзывали уже одобренное финансирование. Реконструкцию банки вообще не любят: её стоимость гуляет сильнее, чем у нового строительства.

Сама стройка заняла около года, с начала 2013-го до января 2014-го. Её можно разделить на три части.

Силосы. Десять бетонных цилиндров стоят в два ряда по пять. В толстых стенах прорезали окна и внутри залили бетонные перекрытия — получилось десять этажей. По словам Лэпхема, внутри силосов разместили коридоры, лифты и лестницы, а по данным Domus, в силосах устроили квартиры. Центральные силосы на каждом этаже покрасили в свой цвет и отдали под общие комнаты: через этаж — телевизионная, на других — учебные классы, компьютерный зал, спортзал.

Надстройка. Сверху на силосы поставили четыре яруса морских контейнеров, ещё часть прикрепили сбоку. Контейнеры собирали у разных судоходных линий. Краном их поднимали наверх и сваривали между собой. Многие получили балконы с видом на город. По данным Domus, контейнерам было около 50 лет. В контейнерах разместились одиночные и двухместные комнаты, в силосах — квартиры.

Инженерия. Горячую воду и отопление дают тепловые насосы вместо обычных бойлеров, трубы утеплены. Свет включается по датчикам движения, окна с двойным остеклением, на кухнях индукционные плиты. Citiq заявляла, что дом потребляет вдвое меньше электричества, чем обычное здание того же размера. New Atlas тогда заметил, что цифр в подтверждение компания не показала. Metropolis со слов девелопера писал об ожидаемой экономии жильцов на свете и воде в 40%.

Внутри всё яркое: каждый из 14 этажей окрашен в свой цвет. На каждом этаже две общие кухни, общие санузлы и комнаты с собственным санузлом для тех, кому нужно уединение. Есть библиотека, компьютерные комнаты, спортзал, скалодром, бильярд и настольный теннис. На крыше постелили искусственный газон и устроили зону для барбекю — в ЮАР это называют «брай». Вход — по отпечатку пальца, ресепшен работает круглосуточно, до университетов ходит шаттл.

Сколько стоило

Здесь редкий случай, когда цифры открыты. По данным Moneyweb, весь проект стоил 40 млн рандов. Основные деньги дал Rand Merchant Bank, ещё 10 млн вложила сама Citiq. Содержание здания финансировала управляющая компания Futuregrowth, подразделение Old Mutual и совладелец Citiq.

Экономию девелопер объяснял двумя вещами. Силосы купили почти по минимальной цене, и это дало, по словам Лэпхема, 30–40% экономии на участке против обычной рыночной площадки. Контейнеры сократили расходы на материалы и сборку ещё минимум на 20%. Часть материалов закупили в Китае. Сэкономленное потратили на энергосберегающее оборудование.

Аренда на старте, в 2014 году, стоила около 2 500 рандов в месяц, включая вайфай, гостиные и учебные комнаты. В первый месяц подписали 260–270 договоров из 374 мест, по 60–70 в неделю. Первыми разобрали верхние этажи — ради вида. На 2027 учебный год оператор объявил цену от 4 250 рандов в месяц.

Что с ним сейчас

Mill Junction работает. В 2026 году общежитием управляет сеть CJ Students, у которой восемь резиденций в Йоханнесбурге, Претории, Кейптауне и Мбомбеле. Общежитие аккредитовано в NSFAS — государственной программе помощи студентам. Оператор описывает его как 14-этажную резиденцию на 371 место, с одиночными и общими комнатами, прачечной, учебными комнатами и зоной барбекю на крыше. Бронь стоит 250 рандов, залог — 750. Аренда — на 10, 11 или 12 месяцев.

Сразу после открытия Citiq купила по соседству вторую, бо́льшую группу силосов той же Premier Milling — 30 бетонных цилиндров. Moneyweb называл сумму сделки в 120 млн рандов. Компания хотела сделать там недорогие квартиры для семей и студентов. Параллельно она строила в Претории студенческий городок Ekhaya Junction на 2 300 мест с бюджетом 300 млн рандов — уже из обычного кирпича.

Мнения о внешнем виде разделились сразу. New Atlas писал, что проект получил от местных жителей и похвалу, и критику, и что сама Citiq это признаёт. Читатели в комментариях спорили о цвете: кому-то раскраска казалась жуткой. Зато студенческая газета Wits Vuvuzela уже в феврале 2014 года называла Mill Junction иконой Ньютауна, которую видно издалека.

Что из этого взять себе

Главная мысль Mill Junction — контейнеры могут не только стоять на земле. Их поставили на готовое основание и получили четыре этажа площади без нового фундамента и без покупки земли. Лёгкая стальная коробка с жёсткой рамой хорошо работает как надстройка, если основание рассчитано на её вес. Второй урок — про экономику. Девелопер сэкономил на участке и стройке и вложил эти деньги в то, что снижает расходы жильцов каждый месяц.

Наши модули тоже основаны на морском контейнере со стальной сварной рамой, проёмы мы усиливаем и собираем всё в своём цехе в Зеленограде. Для бизнеса, которому нужны номера или жильё для людей, посмотрите отель у дороги на 18 номеров и модульный посёлок. Если нужен дом в несколько уровней для себя — двухэтажные модульные дома.

Источники

• The hype of redeveloping old buildings — Moneyweb, 2014
• Citiq acquires more former silos to house students — IOL / Business Report, 20.02.2014
• In Johannesburg, a colorful dorm made from shipping containers — Metropolis, 24.02.2014
• Students live it up in container homes — Wits Vuvuzela, 27.02.2014
• Mill Junction — Domus, 13.05.2014
• Mill Junction — CJ Students

Силосы строили, чтобы хранить зерно, а не людей. Они простояли пустыми десятки лет, пока кто-то не посчитал, что прорезать окна в бетоне дешевле, чем покупать землю в центре. Контейнеры сверху стали вывеской этой идеи.

По мотивам материала: Moneyweb · ЮАР